房地产中介业疯狂掀起整合潮 淘汰率高达六成

一些更具市场适应性的中介公司,应势纷纷进行了调整。中原地产高层公开表示,将在交易较为活跃的地区新开一些门店,而部分业绩较差的门店将不再续租。汉宇地产则早于今年上半年便有所动作,将旗下门店重新布局。

据了解,目前全国众多品牌中介公司皆存在着多元化经营的变局思路。如中原地产、普润地产、汉宇地产、美联物业等,普遍采用“一、二手房联动”的代理方式,CB信义不动产则在商铺、写字楼代理方面大展拳脚。对此,汉宇地产物业代理有限公司董事总经理施宏睿解释为,“借助中介门店用途,充分扩展整合资源。”他认为,中介企业的经营方式、产品定位应该根据政策的变化而变化,“做符合‘自然规律’的事,才能使得企业稳步发展。”

奚智祥则认为,一方面,宏观调控使得投资需求得到有效抑制,同时交易成本的提高造成了获利空间的压缩;另一方面,作为高档住宅的定向客户群体,境外人士的购房计划受到了“限外”等政策的影响,因此导致高档住宅交易形势低迷,不少中介不得不应势而动。

“宏观调控政策带来的楼市调整态势,不仅仅反映在二手房市场中,新房市场同样存在。”一位中介公司负责人表示。在新房成交量持续清淡的情况下,那种一、二手房联动的分销形式,开始有了大展手脚的空间。

据介绍,曾在楼市过热时期开发商不愿意采用的“包销”形式,开始重新找回市场。“开发商在今年觉得日子不好过了,更愿意将资金风险分散出去。”。所谓代理包销,是指代理商先投入资金,然后和开发商讲定一个价位包销,超过部分按比例分成。据悉,包销模式是开发商面对不可预计的房地产市场时,采取的一种资金风险转嫁行为,但对于承接业务的代理企业而言,需要有非常高的资金实力要求。“在市场不好的情况下,资金实力强的中介公司反而是发展的好机会。”

【关键词】成本压缩

顺势而动的发展策略,并不仅仅局限在多路线产品的布局中。作为生存和拓展之道,房产中介业最具争论性的话题,往往在“直营”或“加盟”的不定选择中展开,成本压缩成了头等大事。

据悉,以一家开设在一线城市市中心区域的门店为例,房租通常为5万元/月,装修成本在6万元至7万元左右,一般成规模的中介需要“装备”10名左右的工作人员,每月的人工成本约在3万元至4万元,运作一家门店首先还得备下3个月的准备金。这样计算下来,开设一家直营门店的前期总成本约为30万元,而大型中介由于包括有统一的品牌维护与人员培训支出,门店成本更可高达50万元。

据悉,一家知名品牌中介的今年营业收入在1亿元人民币左右,但今年门店的扩张损耗,使得企业在收支方面仅仅持平而已。“在早期的经营扩张中,直营的成本支出显然会很高。”汉宇地产施宏睿说道。

而对于采用特许加盟的中介企业来说,无疑在资金压力上会减小许多。据了解,除了每家门店20万元的加盟费用之外,输出品牌的中介还可以从门店的营业额中提取8%的分成。“由于总部开销费用并不会体现在经营中,因此特许加盟的形式可使得企业得到20%左右的平均利润率。”一位业内人士介绍说,“应该说各有优势、劣势。特许加盟能够加速占有市场份额,迅速实现利润最大化;直营虽然投入成本高,但经营空间大。”

据记者了解,特许加盟的形式目前以来自美国的21世纪不动产采用最为普遍,其他一些台资中介,如CB信义不动产、住商不动产等,在早期也曾采用过,但数量不大,仍然以直营为主;而港资中介如中原地产、汉宇地产等公司,一直坚持着直营方式。

我爱我家华东总经理陆斌斌表示,自营形式的特点表现为服务标准的一致性,而加盟方式则在这方面有所欠缺,但平心而论,市场经营风险较为分散。尽管中介企业的扩张路径不会完全相同,但如何采取最适合的发展方式才是生存的重要影响因素———在这一点上,直营或加盟的发展方式其实殊途同归。

房地产中介业疯狂掀起整合潮 淘汰率高达六成


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