东莞商业地产再出大事 东莞商业地产界又出大事了

近日,东城著名格子铺项目潮汇星城运营方东莞市天日实业投资有限公司突然宣布倒闭,由于拖欠租金,潮汇星城产权所有者 东城利民物业管理有限公司已将其告上了法院,东莞市第一人民法院已发出判决公告,东莞市天日实业投资有限公司所有资产均已被查封、扣押或冻结。据悉,潮汇星城于去年9月高调开业,仅维持了不到一年的时间,便因为招商不足、人气寡淡而关门。愤怒的投资者们要求退还款项,项目运营方负责人却表示 要钱没有,要命一条 。

据了解,受2010年国家调控住宅市场影响,2011年起,东莞商业地产掀起了继2003年以来的第二波开发热潮,商业地产项目呈遍地开花之势。在此背景下,格子铺卷土重来,再度席卷东莞各大镇街,万菱广场、凤凰时尚城、鸿福少年艺术宫殿、潮汇星城等项目如雨后春笋般冒出。然而,这一批格子铺项目,无论是有产权的,还是没产权的,到了经营阶段,很多都陷入了困局。

记者了解到,这一批格子铺项目,部分已被市场所淘汰,关门倒闭,除了潮汇星城,早前东城中心区某格子铺项目也是如此。据悉,该项目曾空置多年,2011年被外地一投资机构收购改造,投资商曾表示将按照 奢华高端购物中心 的标准将其打造成 中国首个拉斯维加斯式极乐观光购物中心 ,但由于经营不善,商家相继撤出,2013年8月,该项目终于被转租给别的投资商。

部分格子铺项目迁延至今仍未开业,如凤凰时尚城、鸿福少年艺术宫殿等。据了解,凤凰时尚城由美国天胤控股集团和香港盛世万丰集团联手打造,项目2013年10月12日就已开放了营销中心,但直到2014年8月3日才正式开盘,原本计划在2014年10月开业,却不料由于招商不顺,开业时间一拖再拖,现在最新说法则是 最早2015年10月1日开业,最晚2016年元旦之前开业 。至于鸿福少年艺术宫殿,虽然原计划于2014年8月开业,但由于项目开发商东莞市建工集团房地产开发有限公司与运营商广州正能置业有限公司闹起了纠纷,现在不仅没有开业,原本已经招商了的Domo都已撤场搬走。

而且即便是开业了,很多格子铺项目的经营情况也并不是很好,如万菱广场等。据了解,万菱广场已于2013年9月正式开业,经营时间已超过一年半,但商场人流、经营情况却并不怎么理想,一楼大部分铺位大门紧闭,二楼还在开门的铺位基本都是做办公用的,三楼铺位空无一人。

据了解,大部分格子铺项目走进市场后,都面临着生存的压力。对此,瑞峰置业市场管理中心副总经理李毅表示,在一线城市,格子铺项目一般都位于繁华的商业区、大学校园集中的区域以及人流量较大的交通枢纽,消费人群主要以20岁左右的大学生,或刚出大学校门、追求时尚潮流的年轻人为主,但东莞商业街较为分散,大学校园也比较分散,交通枢纽也不够聚集和便利,所以人口密度与人流量都达不到格子铺项目经营实现盈利需要的条件,因此,目前东莞各个镇街虽然有一些格子铺项目分布,但体量较小,经营现状也一般。

东莞中原地产策略研究中心总监车德锐认为,格子铺的成败与投资公司的招商和运营情况密切相关,要求其运营团队有专业度和实力的雄厚,成功的难度非常大,投资风险很大。 从投资者的角度来说,虽然格子铺的门槛低能够吸引很多人,但是风险也很高。如果投资者不专业,很容易失误。

现状

为了全面探析2011年以来的这一批格子铺项目的生存现状,记者走访了潮汇星城、凤凰时尚城、鸿福少年艺术宫殿、万菱广场等项目。

【潮汇星城】

里面大门紧闭 外围生意清淡

6月1日下午,记者驱车来到潮汇星城,只见其招商中心大门紧闭,内里空无一人,物品也都杂乱地摆放着。招商中心前,仍然竖立着一个看起来很新的广告牌,上写着 周末去哪儿,潮汇周末欢乐购,全城超低价,4月4/5日起每周末 ,回望大门紧闭的招商中心,让记者感慨万千。

据了解,潮汇星城2014年9月6日正式开业,运营不到一年时间,今年5月13日中午,运营方负责人突然宣布:潮汇星城从5月16日起正式倒闭,商户只有3天时间搬走货物,从5月15日晚上22时开始潮汇星城将上锁,并断水断电。

记者试图进入商场内部,但所有大门都上了锁,不得其门而入。无奈之下,记者只得站在南大门外,睁大眼睛使劲儿往里看,试图看清一二,但可惜的是,里面光线十分昏暗,什么也无法看到。

围着项目绕行一周,记者发现,目前项目大部分街铺都处于空置状态,御守芋仙殿、香港周六福黄金钻石首饰、聚缘阁等数家商户也都已关门准备撤场,只有华昌眼镜、青龙轮胎、农夫果园、汉堡王、真功夫等寥寥几家商户还在坚持营业。

真功夫现在正常营业。 真功夫一工作人员告诉记者,公司从来没有说过要撤走的事儿。记者甚至还在真功夫的外墙上看到了一则招聘通知:本餐厅招聘见习经理和员工。

华昌眼镜店主王先生也表示不想撤走。 我跟运营方签了5年的租约,到现在才半年时间不到。而且,这间店铺建筑面积65平方米,光装修就花了七八万,一旦撤走,装修费就打了水漂。实事求是地说,这个位置也确实不错。

但是,在采访中,记者也了解到,即便是现在还在营业的商户,也不敢保证自己是否会一直坚持下去,最后到底要不要撤走,要根据商户与运营方、业主的交涉结果而定。

【鸿福少年艺术宫殿】

未开业Domo-Kun便已关门撤走

迪士尼 全场6折

下午15时31分,记者探访了鸿福少年艺术宫殿。

在鸿福少年艺术宫殿销售中心的玻璃门上,残留着一些粘胶的痕迹。据了解,这里原本张贴着一张《关于反对鸿福少年艺术宫殿项目移交的函》,不过早已被撕掉了。

站在销售中心门口往里看,只见往日灯火通明的销售中心,现在几乎没有一丝亮光。走进去一瞧,记者才发现,里面还是有一盏小灯在开着,只是太过昏黄,以至于由外往里看是黑洞洞的。

销售中心内只有一名工作人员在留守。 我不是售楼员,而是保安,是留下来看守现场的,这里早就没有售楼员了 。该名保安告诉记者。接着,记者找到了销售中心的财务中心和律师室,虽然这两处都开着灯,但里面却没有一个工作人员,大门上都挂着一个牌子 外出办事 。

当记者问及鸿福少年艺术宫殿开发商东莞市建工集团房地产开发有限公司与运营商广州正能置业有限公司的纠纷有没有解决,项目何时开业等问题时,该名保安始终缄口不言。

随后,记者来到项目的招商中心。销售中心最起码还开着门,招商中心大门却上着锁。招商中心大门上贴着一张纸条,上书 有事外出,请打13922662732 。

记得当年鸿福少年艺术宫殿销售时,曾表示 引入国际时尚潮流品牌Domo-Kun在中国内地开设第一家旗舰店,携手迪士尼品牌共同打造动漫娱乐概念,同时美国美嘉集团拜奥斯品牌也已入驻 ,现如今,鸿福少年艺术宫殿还未开业,Domo-Kun已关门撤走,拜奥斯始终不见踪影,迪士尼虽然还在营业,但却在以 全场6折 销售产品。

目前在鸿福少年艺术宫殿,唯有一家上好便利店经营得还算不错。

【凤凰时尚城】

开业时间推迟一年多

离开潮汇星城后,下午14时52分,记者到达了凤凰时尚城。

走进项目营销中心,记者发现,只有两名工作人员在营销中心前台。 我们不是销售、招商人员,而是前台接待人员。 其中一名工作人员李小姐说道。

李小姐告诉记者,由于前期招商不顺,导致迟迟无法开业,招商运营团队已经换人了。据了解,凤凰时尚城原本是未来世界花园的一、二层商业裙楼(不包括街铺),由美国天胤控股集团和香港盛世万丰集团联手收购后改造成凤凰时尚城,2013年10月12日开放营销中心,2014年8月3日正式开盘销售,目前已招商有真功夫、屈臣氏、金六福等商家,原计划于2014年10月开业。

不过,按照目前的招商形势,最早今年10月1日开业,最晚明年元旦之前开业。 李小姐表示。这也就是说,凤凰时尚城将推迟一年多才能开业。

当记者问及目前销售哪些铺位、售价多少时,李小姐表示,凤凰时尚城已暂时停止销售铺位。

据了解,凤凰时尚城共分两层,2014年8月3日开盘销售时,一层以10-15平方米面积段的格子铺为主,辅以少量50平方米的铺位,均价30000-50000元/平方米;二层基本都是10-15平方米面积段的格子铺,均价20000-30000元/平方米。项目不卖产权,只卖20年使用权;售卖的没有街铺,只是内铺。当时还承诺 返租10年,前5年一次性返投资总额的40%,后5年每一年按投资总额的8%返租,5年后无条件回购 。只是,就其目前的销售形势来看,格子铺的20年使用权,市场接受程度并不怎么高。

另外,由于运营商只持有未来世界花园一、二层商业裙楼内铺的产权,而没有街铺的产权,导致凤凰时尚城外立面改造进展得非常缓慢。目前,未来世界花园的街铺仍为母婴世界、学大教育个性化学习中心、中国建设银行、中国移动等所盘踞。

最后,记者在项目施工现场看到,工作人员正在铲除原地板和瓷砖,准备重新铺设,现场尘土飞扬。现场工程负责人告诉记者, 目前施工图纸已经出来了,正在准备进场装修 。

【万菱广场】

商户纷纷关门迁走 铺位空置非常严重

经过七拐八绕,直到16时49分,万菱广场才出现在记者眼前。

第一眼印象,项目一楼街铺的进驻率还是很不错的,得胜批发零售、郑氏月历、温州雪影月历、齐心办公、金邦文具、洪盛文具、爱好文具、必腾文具、芙拉斯文具等十几家商户一字排开。

但一进入里面情况就不对了,一楼格子铺大量出现空置,铺位大门紧闭,有些铺位更是沦为堆放货品的仓库,只有伟业文具批发行、金邦信、杰翔纸品、鸿易商行等寥寥几家还在营业。碰巧的是,当记者进入探访时,万能通(银庄)文具正在打包货品准备搬走。 呆在这里没有生意做,只能换个地方。 万能通(银庄)文具一员工告诉记者,他们准备搬到附近的和生文具市场去。

二楼更是惨淡,不仅绝大多数铺位都在空置着,开门的几个铺位也主要都是租给小型企业办公,如东莞市小瓜电子科技有限公司、东莞市电启电子科技有限公司、东莞市仟茂实业投资有限公司等,只有东莞市慧骏礼品有限公司跟项目的主题搭上了边 经营文具、礼品。

到了三楼,记者发现,一家打开门做生意的铺位都没有,所有的铺位,不是空置着,就是作为仓库。

更值得注意的是,项目上下楼的电梯目前已全部停电,这似乎折射出运营方已无心经营。

在采访中,芙拉斯文具店店主告诉记者,她租的是街铺,建筑面积49.72平方米,每两个月交一次租,一次1800-1900元,管理费每月700多元,水电费每月200-400元。 里面的格子铺,现在完全不要租金,只需交纳管理费、水电费即可。 万能通(银庄)文具店铺负责人向记者证实了这个说法。

记者了解到,当年运营方为了吸引投资者买铺,曾表示 租金会200元/平方米 月起 ,如今的租金水平与当年的宣传相去甚远。

随即,记者找到东莞市万菱市场管理有限公司,即东莞谊园文具玩具精品交易中心商场管理处,向其负责人询问将如何改善万菱广场经营,该负责人却表示 现在很好啊,都有人啊 。

究因

为什么那么多格子铺项目或关门倒闭,或推迟开业,或经营惨淡?是什么导致了格子铺项目如此高的失败率?

追求短期盈利而忽视长期经营

商业地产的盈利模式,决定了它的命运。 正太凯盈总经理助理何月媛表示,追求短期卖铺盈利,而忽视长期经营,是很多商业地产,尤其是格子铺项目,失败的主因。 香港的商业地产都是不卖铺的,国内万达、万科等大开发商或一些思虑长远的开发商一般也都是自己持有购物中心或商场,只把可以独立经营的街铺拿出来卖。

东莞市世纪广场建造有限公司总经理邓学冠也表示,商业地产能不能生存,能不能做强做大,要看运营方的获利点是什么,如果获利点是长期经营,它就有可能做强做大;如果获利点是短期卖铺,那么它卖铺之后就很有可能无心经营,致使项目失败。 格子铺项目多数都是靠卖铺回笼资金,这就增加了经营的风险。其实,很多格子铺项目不是不想长期经营,而是一旦长期经营,资金链就会拉长,而他们却没有这么雄厚的实力。

电商冲击

现在再谈电商对实体商业的冲击已不是个新鲜话题,但电商又确确实实冲击着东莞的商业地产。 邓学冠表示,2013年,东莞电子商务交易额达2300亿元,同比增长28%。2014年,东莞的电子商务交易额达2900亿元,占全国电子商务交易额比重达2.2%,显著高于东莞占全国GDP的比重0.9%。至2014年,东莞电商网络经营主体已达5.4万户,网络经营主体总量占全省14.7%,全省地市排名第一。2014年东莞中小企业电子商务应用率超过50%,比2013年提高10个百分点左右,为国内电商环境最佳城市之一。 电商大大分流了传统商业的客流,造成格子铺项目经营更加困难 。

专业商业地产人才匮乏

格子铺项目的成功,要建立在统一经营、统一管理、统一推广之上,这就需要有一个强大的运营管理团队,由很多专业运营商业地产的人才组成。 邓学冠说道。 现在很多开发商、运营商缺乏市场前瞻性,看到有利可图,就一窝蜂地去开发格子铺项目,然而由于没有由专业人才组成的运营管理团队去运营,大家的招商方案大同小异,不外乎就是百货卖场加电影院,毫无特色的同质化竞争,加速了一些格子铺项目的淘汰速度。

东莞房地产协会秘书长陈骏良认为,商业项目分割成面积不大的格子铺,重新包装后推出市场回笼资金,但经营还是需要连片经营,这就要求运营管理团队有专业的商业地产运营能力,一旦人才、经营管理水平达不到要求,就有很大可能失败。 运营格子铺项目,是一项很专业的工作 。

出路

目前,市场上格子铺项目的失败案例越来越多,格子铺的出路究竟在哪里?

捋清权利主体关系

所谓格子铺,一般与可以独立经营的街铺相对而言,指的是商场中分散出售的小面积内铺。

东莞市场上的格子铺产权关系相当复杂。有的格子铺项目,是开发商委托运营商代为销售、招商、运营,这种格子铺一般是有产权的,如鸿福少年艺术宫殿。有的格子铺项目,是投资商整体收购一些旧商业项目,分割成面积不大的格子铺,重新包装后推出市场,其中,有的格子铺是有产权的,如万菱广场;有的格子铺不销售产权,而是长期出租20年的使用权,如凤凰时尚城。有的格子铺项目,则是投资商长期租赁一些旧商业项目,重新包装后再在市场上转租格子铺的使用权,投资商就相当于二房东,如潮汇星城。

不管这些项目如何经营,首先要捋清权利主体关系。 何月媛表示,只有捋清了权利主体关系,明确谁在经营上负主要责任,再以法律手段加以限制,才能促使其更加卖力地经营,才能更好地保障格子铺买家的利益。

格子铺互联网化

在市场多元化的今天,想要将格子铺经营好,除了门槛低、招租便宜外,格子铺的发展和转型还需要挖掘更多的元素。

邓学冠表示,在 互联网+ 战略兴起后,很多行业都在互联网化,格子铺也不能例外,在未来,消费者再也不可能退回到信息闭塞、没有自主选择的非互联网时代。如今网店的兴起,正为格子铺的发展提供了空间,网店毕竟缺少实物展示的平台,格子铺可将自己的店铺销售的产品集中后并通过网络推广旗下租客的产品,也可以将格子铺作为网店的实物展示区。

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商铺投资指导

相比住宅,商铺投资要求更为专业,投资难度、风险更大,当前广大市民所掌握的商业地产知识还不足以支持投资实践,那么不具备商业地产专业知识的普罗大众如何投资商铺才能更稳妥呢?

1、商铺所在地段人气一定要旺

不要轻信开发商说的,一旦项目开业就会带旺人气。 邓学冠表示,一定要确认,在项目开发之前,这里的人气也一样很足。

旺地才会旺财,有了人气,即使商家频繁更换,也不影响投资者收租。 邓学冠说道。

2、紧跟城市发展规划投资商铺

邓学冠表示,城市发展规划是影响商铺地段价值的重要因素,一个本来位置较偏的商铺可以因为地处地铁出口而价值倍增,一个位于商业旺区的商铺也可能因为新修的立交桥而败落。

3、商铺投资回报率一定要高

何月媛表示,在买商铺时不能只考虑价格,更要考虑投资回报率,商铺的价值最终是要通过租赁实现的。 如果一套商铺五六万元一平方米,租金却只有100元/平方米 月,投资回报就完全不合理,就没有投资价值。一般而言,投资回报率应该在8%。

东莞商业地产再出大事 东莞商业地产界又出大事了


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